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第六届中国新城市建设发展年会胜利召开三
2016/12/27  阅读:86494  来源:

主持人(女):本次评选活动经历了两个多月的时间,先后得到了建设部门领导和各个媒体的大力支持,评审委员会本着客观、公正的原则,经过媒体、协会推荐,企业申报,专家评审,媒体公布的流程,严格按照参评标准从中脱颖而出优秀项目,优秀施工企业,杰出企业家,优秀项目经理,让我们一起期待他们的辉煌。

主持人(男):房地产典范项目是我们一直关注的焦点,也是我国经济发展的推动力,正是他们在房地产业发展中有较强的核心竞争力在评选中脱颖而出,为房地产业的发展带来示范和带头作用,引领着行业的发展,下面让我们一起见证他们的辉煌。

主持人(女):下面请出荣获2016年度中国地产金钥匙奖”的企业代表。他们是:

潍坊胜大房地产开发有限公司

金色嘉园 荣获 金钥匙奖·2016年度中国最佳优质人居金奖楼盘

潍坊胜大房地产开发有限公司 荣获 2016年度中国最具社会责任地产企业

广州市辉鹏房地产开发有限公司

增城·方圆云山诗意 荣获 金钥匙奖·2016年度中国最佳优质人居金奖楼盘

内蒙古天房伟业房地产开发有限公司

舜和国际花园 荣获 金钥匙奖·2016年度中国最佳优质人居金奖楼盘

宁波新中房城北置业有限公司

未来盛园 荣获 金钥匙奖·2016年度中国最佳优质宜居金奖楼盘

成都天邑房地产开发有限责任公司

天邑·宏御花园 金钥匙奖·2016年度中国优质人居金奖楼盘

成都天邑房地产开发有限责任公司

天邑·宏御花园 金钥匙奖·2016年度最具投资价值金奖楼盘

朝阳市双塔区四海房地产开发有限公司

凤凰城二期B1地块(壹品园小区)金钥匙奖·2016年度中国优质宜居金奖楼盘

济南海智行营销策划有限公司

济南云世界 荣获 金钥匙奖·2016年度中国生态宜居典范楼盘

济南海智行营销策划有限公司

海尔地产·波尔多小镇 荣获金钥匙奖·2016年度中国优质宜居典范别墅

让我们用最热烈的掌声,隆重请出尊敬的童悦仲老师,上台为企业代表领奖合影留念。

我们获奖单位也一定会再接再厉,再取佳绩,恭喜他们。

主持人(男):继续请出荣获“工程优质奖”的企业代表,他们是:

1河南瑞通水利水电工程有限公司

舞阳县2016综合农业开发第一批土地治理项目吴城镇项目区

荣获2016年度全国建设工程优质奖

2、济宁高大建筑安装有限公司

嘉祥县中合丽府 荣获2016年度全国建设工程优质奖

3、广饶县水利工程公司

东营港经济开发区港北排水枢纽工程施工 荣获2016年度全国建设工程优质奖

4、广饶县水利工程公司

东营市六干排综合治理工程施工第一标段 荣获2016年度全国建设工程优质奖

5、广饶县水利工程公司

广饶县第三水厂一期工程施工 荣获2016年度全国建设工程优质奖

6、广饶县水利工程公司

广饶县淄河蓄水二期建筑物工程施工第一标段 荣获2016年度全国建设工程优质奖

7、广饶县水利工程公司

东营市东营港开发区防潮堤及神仙沟挡潮闸工程(二期)标段1

荣获2016年度全国建设工程优质奖

8、大连建工机电安装工程有限公司

中储粮镇江粮油有限公司扩建12万吨、扩建6万吨立筒仓项目散料输送设备及安装工程

荣获2016年度全国建设工程优质奖

9、四川建设工程集团股份有限公司

华润·中央公园三期(11#12#17#18#、地下室)

荣获2016年度全国优质金奖工程

10、山西熙和集团有限公司

“四八”红色旅游公路工程 荣获2016年度全国优质金奖工程"

11、天津达胜琦基础工程有限公司

天渤公寓二期室外景观绿化(含道路)、综合管网工程

荣获2016年度全国建设工程优质奖

12、厦门市聚雄建设集团有限公司

蓝溪御墅(1#9#楼、10#21#楼、地下室)土建工程(主体工程包含门窗、桩承台和基础梁)

荣获2016年度全国建设工程优质奖

13、厦门市聚雄建设集团有限公司

灌口中路(新亭~324国道段)一期工程

荣获2016年度全国建设工程优质奖"

让我们用最热烈的掌声,隆重请出尊敬的黄如福老师,上台为企业代表领奖合影留念。

主持人(女):继续请出荣获怡园杯”的企业代表,他们是:

泰安市绿威园林有限公司
三路一河双龙河公园绿化工程 荣获 怡园杯·2016年度全国园林绿化工程优质奖

泰安天开园林有限公司

泰安1201人防及人大政协绿化工程 荣获 怡园杯·2016年度全国园林绿化工程优质奖

滕州旺禾园林工程有限公司

滕州市龙泉首府绿化工程 荣获 怡园杯·2016年度全国园林绿化优质工程金奖

滕州旺禾园林工程有限公司

滕州市人和天地绿化工程 荣获 怡园杯·2016年度全国园林绿化优质工程金奖

新疆仲颐凯业园林绿化有限公司 荣获 怡园杯·2016年度全国优秀园林企业

新疆仲颐凯业园林绿化有限公司

新疆北屯市滨河大道道路及附属景观工程 荣获 怡园杯·2016年度全国优质园林工程金奖

浙江绿色园林市政有限公司

皇家蓝庭景观绿化工程 荣获 怡园杯·2016年度全国园林绿化工程优质奖

河北大地绿洲园林有限公司

丽景福苑小区景观绿化工程 荣获 怡园杯·2016年度全国园林绿化工程优质奖

河北大地绿洲园林有限公司

丽景蓝湾一期及回迁楼园林工程 荣获 怡园杯·2016年度全国园林绿化工程优质奖

江苏久绿园林建设有限公司

昆山市工业技术研究院屋顶花园景观工程 荣获 怡园杯·2016年度全国园林绿化工程优质奖

潍坊鸢都园林绿化有限公司

寿光市羊口新区及高新区南环路等道路绿化工程二标段

荣获 怡园杯·2016年度全国园林绿化工程优质奖

潍坊鸢都园林绿化有限公司

潍坊市峡山区峡瑞街、云峡路、峡寿街绿化工程(三标段)

荣获 怡园杯·2016年度全国园林绿化优质工程金奖

河北大地绿洲园林有限公司

衡水市丽景名苑小区绿化景观工程 荣获 怡园杯·2016年度全国园林绿化工程优质奖

让我们用最热烈的掌声,隆重请出尊敬的牛凤瑞老师,上台为企业代表领奖合影留念。

主持人(男):接下来是荣获“优秀企业”的企业代表,他们是:

河南瑞通水利水电工程有限公司 荣获2016年度全国优秀施工企业

福建宏盛建设集团有限公司 荣获2016年度全国优秀施工企业

福建宏盛建设集团有限公司 荣获2016年度全国工程建设质量管理优秀企业

岳阳市公路桥梁基建总公司 荣获2016年度全国优秀施工企业

贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司 荣获2016年度全国优秀施工企业

包头市第二建筑工程有限责任公司 荣获2016年度全国优秀施工企业

江苏博学建设工程有限公司 荣获2016年度全国优秀施工企业

天津市京建建筑防水工程有限公司 荣获2016年度全国先进施工企业

山西熙和集团有限公司 荣获2016年度全国建筑业诚信企业

黑龙江省峰泉市政建设工程有限公司 荣获2016年度全国建筑业诚信企业

黑龙江省峰泉市政建设工程有限公司 荣获2016年度全国先进施工企业

无锡市前洲建筑安装有限公司 荣获2016年度全国建筑业诚信企业

无锡市前洲建筑安装有限公司 荣获2016年度全国先进施工企业

红安县朝阳生态工程有限责任公司 荣获2016年度全国建筑业诚信企业

红安县朝阳生态工程有限责任公司 荣获2016年度全国先进施工企业

中科建设开发总公司 荣获2016年度全国先进施工企业

岳阳市交通公路工程建设总公司 荣获2016年度全国优秀施工企业

福建省南安市第一建设有限公司 荣获2016年度全国先进施工企业

哈尔滨哈飞建筑安装工程有限责任公司 荣获2016年度全国建筑业诚信企业

江苏宿迁交通工程建设有限公司 荣获2016年度全国先进施工企业

太原市市政工程总公司 荣获2016年度全国先进施工企业

海发建设有限公司 荣获2016年度全国先进施工企业

让我们用最热烈的掌声,隆重请出尊敬的童悦仲老师,上台为企业代表领奖合影留念。

主持人(女):接下来是荣获“优秀企业家和优秀项目经理”的企业代表,他们是:

河南瑞通水利水电工程有限公司

杨佩中同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

福建宏盛建设集团有限公司

林述彬同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

福建宏盛建设集团有限公司

斌同志 荣获2016年度全国工程建设质量管理先进工作者

岳阳市公路桥梁基建总公司

勇同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司

张义勇同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

包头市第二建筑工程有限责任公司

闫来存同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

江苏博学建设工程有限公司

强同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

天津市京建建筑防水工程有限公司

森同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

山西熙和集团有限公司

白海清同志 荣获2016年度全国建筑业诚信企业家

黑龙江省峰泉市政建设工程有限公司

孙学峰同志 荣获2016年度全国建筑业诚信企业家

黑龙江省峰泉市政建设工程有限公司

孙学峰同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

无锡市前洲建筑安装有限公司

周正华同志 荣获2016年度全国建筑业诚信企业家

无锡市前洲建筑安装有限公司

周正华同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

红安县朝阳生态工程有限责任公司

阮成鹏同志 荣获2016年度全国建筑业诚信企业家

红安县朝阳生态工程有限责任公司

刘建华同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

中科建设开发总公司

顾玮国同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

岳阳市交通公路工程建设总公司

余外宾同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

福建省南安市第一建设有限公司

陈平辉同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

哈尔滨哈飞建筑安装工程有限责任公司

高淑玲同志 荣获2016年度全国建筑业诚信企业家

江苏宿迁交通工程建设有限公司

黄雪林同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

太原市市政工程总公司

张平国同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

海发建设有限公司

胡海方同志 荣获2016年度全国建筑业优秀企业家

河南瑞通水利水电工程有限公司

峥同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

济宁高大建筑安装有限公司

胡立康同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

天津达胜琦基础工程有限公司

苏建生同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

厦门市聚雄建设集团有限公司

王京华同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

厦门市聚雄建设集团有限公司

吴马保同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

山西熙和集团有限公司

卫海峰同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

大连建工机电安装工程有限公司

宋秀国同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

四川建设工程集团股份有限公司

黄启贵同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

广饶县水利工程公司

李忠举同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

广饶县水利工程公司

徐民村同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

广饶县水利工程公司

高玉林同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

广饶县水利工程公司

董华东同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

广饶县水利工程公司

宋茂慧同志 荣获2016年度全国工程建设优秀项目经理

让我们用最热烈的掌声,隆重请出尊敬的黄如福老师,上台为企业代表领奖合影留念。

主持人(男):不知不觉,我们的颁奖礼已经来到了尾声,各获奖单位也是实至名归的,我希望这届获奖企业能够在以后的工作中再接再厉,勇创辉煌,各个参会代表能够不断地提高创新发展观念、抓住发展机遇,顽强拼搏,争创一流,为我们的企业发展在新时代发展大潮中创造出无愧于时代的新业绩。谢谢大家!最后再一次用掌声对以上获奖企业的热烈的祝贺。

主持人:掌声有请中国社科院城市发展与环境研究所所长牛凤瑞老师带来精彩的发言,题目是建立房地产长效机制的思考。

牛凤瑞:各位获奖代表非常高兴和大家分享我对房地产问题的思考,中国的房地产和我们的雾霾,这两大问题可能成为我们国家目前经济社会发展的痛点,今天我主要是谈房地产的问题。

129日中央政治局召开会议,分析2017年经济工作明确要求加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制,应该说中央提出建立房地产长效机制已经多年,而且多次强调、多次出手,这次又再一次重申,前面有一些变化,符合中国的国情和适应市场的规律,因此说跟过去没有什么大的区别,但是客观说,我们的长效机制建立进展是微乎其微,所以中央要反复强调,我个人认为关键问题在哪,是在认识上不一致,理论分析过大分析,比如基本国情的判断,对于房地产长效机制会产生哪些特殊的制约和要求,还有房地产的性质和定位,对于房地产的长效机制的建立,有哪些特定的影响和制约,我们现在有很大的分析,今天我在这里做一个初步的梳理,为大家分享一下我的一些看法。第一点就是房地产定位问题,房地产是区域经济还是实体经济?这个一直在我们这有很大的分歧,一会说是泡沫,一会又赋予其他社会职能,正确对房地产定位做出一个判断,这是我们建立长效机制的认识上的前提。

学界和媒介认为房地产是虚拟经济,房地产繁荣和发展对于实体经济有挤出效应,对于生活消费业有挤出效应,这是很多学界和媒体论证基本论点,把房地产业等同于虚拟经济,是对西方观念一种照抄,这是我一直的观点。

为什么呢?与中国的实际不符,与中国房地产实际也不相符,房市和股市虽然有相通的地方,但是两者并不等同。房地产把相关要素组合起来建成实实在在的房子,来满足社会化需要,我们的住房消费提供物质空间,这是实体,符合实体经济的基本形态和定义。房地产是城镇化和工业化先导产业,房地产是不是支柱产业,这个关系不大,无非就是文件上和学者上用语上赋予的,但是定位应该是客观的、实实在在的,这个不以人的意志为转移,不论赋予什么名号,我们全面建成小康的攻坚阶段,我个人一直认为,房地产是国内第一大消费,而且是第一大投资需求,房地产是稳增长、转方式、调结构、惠民生、防风险的第一节点。应该说这一点是我一直坚持的观点。

第二房地产的特性是什么?因为房地产业的特性很大程度上要求长效机制,必须以特性相适应、相吻合,这样你的长效机制才真正是长效机制,而不是短效的。房地产是资金和土地密集型的行业,是上中下游关联几十个行业的高关联度产业,房地产主要产品是房屋,房屋属于固定资产,所以房地产建设属于社会固定资产投资,而且一旦投资行为发生,既形成资本的沉淀,你要想转要像股市那样转移投资是非常难的,要付出极大的成本和代价。

房地产市场是区域市场,房地产不可能在空间上实现空间再平衡,北京房子不能拿到天津卖,天津房子也不能拿到广州去。房地产生产周期较长,从拿地到产品出售一般要经过两三年的时间,难以高频率的调控政策做出及时的反映,我们的调控政策希望今天出台,明天就能见效,但是房地产生产周期长,而且转移的又非常难,所以对于整个政策调控反映是滞后的,老是觉得我们调控政策不理想,我说根本原因在此,刚才同学们讲,我们中国的房地产去库存的时候,库存量是多少?半年多的销售量,而且房子又不是面包,我们就来去库存,后来解释什么,大量的在建面积,在建面积里面有相当一批期房已经卖出去了,另外在建面积为什么越来越大呢?这里面跟我们统计制度、统计范围的问题,我们统计是怎么统计,一个房地产项目,你的周期越长,重复统计的次数越多,你三年完成了大概重复统计三年,如果五年完成重复统计五年,而且楼盘也大,重复统计的量也越大,看一看我们每年竣工面积和销售面积你就知道这个比相应的库存量的增加和减少。

所以我们房地产因为有这些特点,对于调控政策很难做出不是滞后的及时反应,房屋属于不动产,不仅具有居住功能,还具有保值增值功能,但是房屋的功能首先是使用价值,保值增值是依附于居住价值的,所以我解读中央的口号,比如房子是用来住的正确,不是用来炒的,只是政策信号,怎么样理解这个政策信号。住房居住属于基本消费,我们可以通过购买住房来消费,也可以通过租赁来实现消费,购房是一次性购买多年的消费,可以视为投资,也可以视为多年消费的一次性支付,这在理论上没有什么问题,我们一说房地产投资十万亿,今年卖了十九万亿,说住房挤出消费,住房难道不是消费吗?另外即使是投资,也是为了明天更好的消费,把这个概念对立起来,对我们思考问题,寻求解决问题的方法没有什么好处。

同时居住消费弹性大,人均几个平米可以满足基础需求,人均几十平米住的舒服,人均百十平米不是别墅,那是住的更自在,所以不同于我们的其他的实物消费。房屋的品质也可以相差数倍甚至数十倍,一套房子几万块钱,几十万,相差十几倍,也就是说这里差异非常大,所以居住需求水平,依赖于家庭的支付能力和消费的偏好,我喜欢这么消费,这样难以有一个标准。我们现在很多人希望,制订一个标准来约束千家万户有差异化的住房消费,我们很多政策就是按照这个来的,这是我想讲的第二个观点。

第三个观点,我国房地产市场基本面是供大与求还是求大于供,这是我们制订房地产调控政策和长效机制一个基本的逻辑起点,我们现在出一个什么样的基本情况,你怎么样去制订长效机制呢?对于市场的基本面,做出一个正确的判断,这是制订房地产调控政策的一个基点,同时也是对房地产长效机制的建立,也起到一个基点的作用。

有关中国房地产基本态势应该说是众说纷纭,相互对立的情况也非常有,比如说我们经常用局部的数据来做论证,中国房子过剩,但是我个人一直认为,判断中国房地产总体态势应该更多的关注于总体的数据、长远的数据、总趋势的把握,比如说现在提到的,全国住房存量是户均1.09套,这个意思是什么呢?每一个家庭平均存量是1.09套,超过户均一套,这说明我们住房基本满足了。

后来我问他们,这1.09套内涵是什么?包括不包括平房?说包括平房,大概比例是在20%左右。那平房是什么?公共自来水、公共厕所。所以中国户均1.021.09也好,并不意味着中国房地产存量已经达到供求平衡,25%的比例就不得了,多少年更新改造未必能够实现户均1.09套的套房,这是我们的使用概念还有更多的关注内涵,这两天我们讲的去库存,去年年底提出的去库存,实际上在我们房地产业的大佬们,三四年前呼吁房地产业主旋律就是去库存,房地产业的呼吁早于中央决策出台几年,这里面给我们一个思考,为什么房地产业大佬们这么关注去库存,因为零库存对于房地产业的经营者来说是求之不得,但是我一直说,没有一定的库存,就没有消费者的选择空间,消费者选择空间越少,消费者剩余越少,这里面怎么把握合理的度,去政策出台以后,各地跟风的仿复,结果造成城市房价过快上涨,不得不回到相应的原点,我们是不是得出相应的结论,因为中国控房价控了十几年,房地产泡沫口号也喊了十几年,我也给他们争论十几年。我说房地产泡沫为什么没破,房价还在持续上涨?他们说既然是泡沫,总有破灭的那一天,我说这不是正确的废话,人总是要死的,人从进幼儿园的开始就准备墓地吗?总的来说房地产有泡沫,不破有很多原因,我写过文章房地产泡沫论为什么在中国市场失去解释力,就是解释这个问题,你成天喊狼来了,狼没有来,但是做了过度的反映,反而起不到相应的调控。

接下来看看价格,本来市场价格还是市场供求的晴雨表,也是我们调控市场的杠杆,说明供不应求,价格上升了、开发商有利可图要增加投资、增加供给,价格上涨了买的人就少了,达到一个新的平衡,价格下降的话,说明供大与求,开发商利润摊薄了,要减少投资和供给,同样价格下降会刺激需求,增加销售量。

本来这是一个市场配置资源非常正常的形式,但是被我们往往解读夸大,所以做成一种过激的,或者是恐慌式的反映,我们过去吃亏吃的太多了,我们还继续吃亏。

所以有关中国市场的变化,什么是市场规律,什么是房地产的市场规律,好像我们现在还没有共识,所以我们很多政策就是逆规律而行,所以事倍功半,或者是得不偿失,或者根本没有达到预期的目标。

第四个看法,我国的房地产长期走是否到了拐点,有人说中国的黄金十年已经过去了,拐点到来了。我一直不赞成这个拐点,实践证明我的观点跟他们争论我是正确的,拐点论提出大概是金融危机以后2009年,他们认为中国的房地产黄金十年过去,拐点是什么内涵?如果说中国房地产高潮过去了,我是不赞成的。如果你说短暂的一种适应,那么可能还有些现实意义。

比如说我们房地产挣钱可能不如过去容易了,可能经营因为市场竞争越来越激烈,那么经济社会发展越来越高级,对于房地产市场本身提出很多要求,比如定制和售后服务等等。但是长期走势怎么看,因为中国房地产市场信息从来都是五花八门,令人眼花缭乱,比如同比、环比的变化,政府收窄,增幅下降,这些口号怎么去琢磨?应该说不同的人会有不同的参考价值,比如说这些现实的、局部的或者楼盘的一些销售信息,对于我们企业经营是大有参考意义的,同时对于我们房屋的买卖、行为也大有参考价值,但是我认为这些信息大多数对于我们制订房地产长效机制作用不大,或者我们不应该依赖短期市场变动来确定房地产长效机制的建立。中国房地产长效机制,我们应该关注哪些东西呢?我个人觉得中国还处在什么发展阶段?我们一直说我们是最大的发展中国家,我们宣传上从来把世界老二挂在嘴边,好少讲到人均七八十位的样子,世界老二作为国际战略和国际眼光来看,我们是应该作为一个重大的参数。

但是作为国际政策来说,我们更多的是关注我们人均排位在七八十位的参数,大家想一想是怎么回事?社会主义初级阶段发展中国家将长期存在,我们短期内很难实现所谓的向发达国家看齐,中国城市化也不是十年或者短期内能够阅读,我们现在是56%的城市化率,还有30%多个城市上升空间。每年1个百分点,还有三十多年,而且越上升,我们的速度都会下来,我们落面临的矛盾改变了。

还有几亿人口需要进城,我大概初步算了一下,中国的城市化完成大概有12亿多人,有人说中国60%的城市化率就可以了。因为中国人口基数太大了,我们70%也不行,我们80%是什么概念呢?80%的城市化率,中国的农村还有3亿人口,大概相当于美国的全国人口,那么未来中国实现城市化以后,有12亿人以上,住房的房屋的存量是多少呢?800亿到1000亿之间,我们现在存量大概是400亿左右,因为这里面口径不同,你的城市范围也不同,我一直说中国有城市,没有城市统计,我们有的城市统计就是城市区划统计,那是一个行政区的统计,不是真正的城市统计。

如果我的判断正确,未来三四十年中国的住房存量还有成倍的增加,每年增量是多少?是十几亿,如果再考虑现在存量更新改造,想一想我们房地产市场需求应该是多大,有人说房地产拐点到了,提出拐点以后中国房地产投资又增加一百多,中国房价又增加一倍多,今后怎样我们更多是尊重实践。

第五谁是高房价的推手?两届政府上届政府讲房价合理回归。我一直讲回归到哪去?什么是标准?公说公有理、婆说婆有理。高房价也跟民生有关,一讲高房价往往引起社会媒体的共鸣,因为有一个道德的高地、民生高地在那站着,谁也不敢说。这里分析一下,高原价是什么原因造成的,能不能通过现在的手段,能把它弄下来,达到这样预期的目的。如果达到预期的目的,我们将支付什么样的代价,什么样的成本?会达到什么样的后果,这个是应该极力关注,我我个人把高房价的推手归纳六个方面,第一个方面房屋建设的成本上升,土地、建筑材料、设备、人工等等都在上升。

这个成本上升能够逆转,如果逆转成本在上升,我们的价格如果下降,意味着企业利润摊薄,一个利润摊薄的行业还有前途吗?还有繁荣吗?

第二物价上涨,应该货币贬值物价上涨,这是世界各国的普遍现象,比如现在美元汇率在上升,你看几十年来下降贬值了多少。1958年一套5万美元的房子,现在能卖到三四十万美元,都在贬值。

我们国家经济融入全球化,不可能不受大趋势的影响,所以人民币贬值也是一种正常现象,或者我们的即使不喜欢,我们也得认这个头,既然人民币贬值了,房价就要上涨,这个是不以任何人意志为转移。

第三刚才我讲供不应求,是供大与求还是供不应求,当然要刺激价格上涨,达到一个新的供求平衡,这一点上好像人们往往在具体分析上不认这个头,哪哪房子卖不出去,你看看卖不出去方自在什么地方建,有没有卖出去的条件,房子建设配套上来了吗?水电通了吗?学校、医院、幼儿园有了吗?各种各样的问题都可能使我们盖成的房子卖不出去,我们缺乏这方面的具体、具体分析。所以很容易用局部的例子来证明全局,前几天有人说鬼城、鬼楼,我爱人也这样讲,看咱们对面楼晚上有几个窗户开灯的,我说咱四个窗户晚上开几个?不就开一个吗。

还有人说鬼城把郑东新区列在鬼城第六位,说郑东新区是投资高地,房子上涨特别快,那是什么原因?从鬼城到投资价值高地,那是一个过程,有一个成长的过程,咱们用一个断面信息来分析整个过程,你能够得出正确的结论吗?看幼儿园的孩子摔跤调皮,长大了就认为一定成为调皮鬼,这个是思考问题的方法是不正确的。

第四就是大量的期房存在说明什么,说明需求旺盛,看了看图纸就给人交钱,那个是不是市场需求?如果有现成的房子看看出钱再买,马上就住好不好,大家想了想,我们基本的住房供求关系是什么关系?

我们政策上的逆向调节,刚才讲逆周期调节,所谓逆向调节我们政策上希望降房价,但是政策上又限制住房的有效供给,或者叫做政策的自我内耗。我们前几年在防过热的时候,限制房地产开发供地,房地产开发资金的关紧两个闸门,就是限制住房的有效供给,政策还没出中南海,效率相互抵消,叫做政策内耗,政策对冲。

第五就是经济发展和宽松的金融货币政策,提高居民支付能力,因为居民收入水平在提高,你比方说我们在北京,前几年为什么不买房呢?能够买一套现在就赚了,这个感觉怎么来的。过去前几年同样感觉到房价贵,现在你认为那个房价便宜了,说明你现在的支付能力提高了。但是今天的支付能力是今天的房价。

第六个问题谁是购房的主体?现在都说炒房应该禁止,其实中国房市购房主体是自住型的需求,炒房者只是少数。炒房现在政策上是限制的,炒房从来在政策上没有受到过鼓励,但是炒房在众目睽睽之下持续了多年而不能禁止,这是什么原因?原因就在于炒房有利可图,房价有上涨的预期,有人接盘。

第七就是房价高是因为地价推生,土地的高价是利还是弊呢?我个人觉得至少利大于弊,这是我的基本判断。

第八个问题,房地产的政策调控与房地产的长效机制是一个什么关系?政策调控是一个及时的,但是与长效机制相吻合,为长效机制体现长效机制,这里面就不展开了。

第九住房政策与房地产政策有什么区别和联系?我写文章一直讲,住房政策是社会政策,政府买单公平优先,房地产政策是产业政策,立足于资源的优化配置、效率优先。虽然他们有联系,现在我们把很多的社会政策、住房政策、强加于房地产政策上,而且我们在泛化住房保障,使政府财政支付能力不可持续。

最后一点,我们的房地产长效机制要点,这里面提四点。

一个是我们要在供给上坚持长期增加有效供给,不要再把土地供应和资金供应歧视,当然也不要优惠。

第二就是改革和完善房地产用地制度,你要解决土地出让金七十年一次性征收和将来产权的延续,这是一个长效机制重要问题。同时要如何跟未来房地产税如何衔接。

第三坚持住房制度市场化改革的方向,使少数人走市场保障,多数人走市场化路,而不是返过来中低收入人走保障房。

第四我们要减少房地产政策出台频率,稳定房地产市场预期。你频率出的越快越高,市场预期变化就越剧烈。同样发挥市场配置资源的决定性作用,要淡出房地产政策市,不要想着用行政手段去调控房地产,房地产市场是该调控,我们更多用经济杠杆,而不是行政手段,这是我今天发言的基本思想,有些地方供大家参考,也欢迎大家讨论,谢谢!

主持人(男):感谢牛凤瑞老师给我们带来的精彩演讲,再次祝贺获奖企业和三位专家的精彩演讲,并感谢各位领导的大力支持和关怀,感谢到场的媒体朋友们,第六届中国新城市建设发展年会会议到此结束!

主持人(女):本届大会到此结束,我们明年再见。请参会代表们到一楼的风之细雨自助餐厅凭午餐卷用餐。谢谢大家!

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